Immobilienfonds
Anleger können ihr Geld in Immobilien anlegen und bei relativ geringem Risiko eine ordentliche Rendite erwirtschaften. Hierfür benötigt man jedoch viel Kapital, um die Immobilien kaufen zu können. Hinzu kommt die zeitaufwändige Verwaltung der Immobilien. Denn, man muss sich um die Belange der Mieter kümmern, Ein- und Auszüge begleiten, sich um neue Mieter bemühen, Reparaturen entweder selbst durchführen oder durchführen lassen, Nebenkostenabrechnungen erstellen und sonstige Dinge mit den Behörden oder Mietern regeln.
Außerdem muss man sich, soweit es geht, baufachliche Kenntnisse aneignen, damit man bei Renovierungen, Umbauten etc. genau weiß, was und wie gemacht werden muss, um die Immobilie möglichst dauerhaft zu erhalten und unnötige Kosten zu vermeiden.
Hat man als Anleger nicht genug Geld für eine bzw. mehrere Immobilien oder möchte man sich nicht selbst um die Verwaltung und Betreuung der Immobilien kümmern, so kann man trotzdem über Immobilienfonds vom Immobilienmarkt profitieren. Diese bündeln das Geld der Anleger, investieren in verschiedene Wohn- und Gewerbeimmobilien und kümmern sich auch um die notwendige Verwaltung und Betreuung.
Hierbei ist vor allem der Umstand interessant, dass Immobilienfonds aufgrund des ihnen zur Verfügung stehenden Kapitals auch in der Lage sind, in teure Gewerbeimmobilien zu investieren. Diese sind für normale Sparer häufig nicht erschwinglich und zum Teil erheblich teurer als Wohnimmobilien. Dafür werfen sie in der Regel mehr Mieteinnahmen ab, die Mietverhältnisse sind häufig langfristig und das Risiko von Mietausfällen ist tendenziell geringer als bei Wohnimmobilien. Außerdem haben Immobilienfonds den Vorteil, dass man vom Immobilienmarkt in entfernt liegenden Städten profitieren kann, ohne dass man selbst vor Ort bzw. in der näheren Umgebung leben muss.
Die Objekte, in die ein Immobilienfonds investiert sowie die erzielten Renditen in der Vergangenheit sollten über die Fondsgesellschaft erfragt werden, damit man die Risiken und Chancen abwägen kann. Bei den Fonds wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Daneben gibt es noch eine spezielle Trust-Gesellschaften, die in der Regel börsennotiert und ebenfalls auf dem Immobilienmarkt aktiv sind.
Offene Immobilienfonds
Die meisten Immobilienfonds sind offene Immobilienfonds. Hierbei ist die Besonderheit, dass der Erwerb und Verkauf der Anteile am Fondsvermögen offen ist. Das bedeutet, dass die Anleger börsentäglich Anteile am Fondsvermögen erwerben und wieder verkaufen können. Das gilt jedoch nur für Kleinanleger. Investoren, die große Summen in Immobilienfonds anlegen, können dagegen an bestimmte Halte- und Kündigungsfristen gebunden sein, bevor sie ihre Fondsanteile wieder verkaufen können.
Der Grund für diese Einschränkung ist, dass Immobilien nicht so einfach verkauft werden können. Ziehen Anleger in großem Stil ihre Gelder aus einem Immobilienfonds ab, so müsste die Fondsgesellschaft unter Umständen schnell viele Immobilien verkaufen, um das Geld für die Anleger zurückgeben zu können. Dadurch bestünde die Gefahr, dass die Fondsgesellschaft unter Zeitdruck gerät und die Immobilien unter den normalerweise erzielbaren Preis verkauft werden.
Um für Kleinanleger den börsentäglichen Verkauf der Fondsanteile zu ermöglichen, haben die Fondsgesellschaften einen bestimmten Prozentsatz an Mindest- und Höchstliquidität. Damit die Liquiditätsreserve nicht zinslos bleibt, werden sie in der Regel in schnell verfügbare Anlagen investiert, z.B. am Geldmarkt. Ziehen die Anleger viel Kapital vom Fonds ab, so dass die Mindestliquidität unterschritten wird, kann der Fonds zeitweise geschlossen werden. Wird vom Fonds so viel Kapital abgezogen, dass die Liquiditätsreserven komplett aufgebraucht bzw. an die Anleger ausgezahlt sind, kann der Fonds Fremdkapital aufnehmen oder Immobilien verkaufen. Beides kann die Rendite schmälern. Denn, wenn Fremdkapital aufgenommen wird, muss die Fondsgesellschaft hierfür in der Regel Zinsen vom Fondsvermögen bezahlen und wenn viele Immobilien unter Zeitdruck verkauft werden müssen, mindert das häufig den erzielbaren Preis.
Rendite und Ausschüttung bei offenen Immobilienfonds
Immobilienfonds können, auch wenn sie als relativ sicher gelten, unter gewissen Umständen trotzdem Verluste für die Anleger einbringen, vor allem wenn man für einen kurzfristigen Zeitraum investiert ist. Langfristig gesehen haben Immobilienfonds jedoch in der Vergangenheit ordentliche Renditen erwirtschaftet und die Rendite lag im Durchschnitt oft im mittleren, einstelligen Bereich.
Die Fonds unterscheiden sich in der Art der Behandlung der Erträge. Es gibt ausschüttende Fonds, die die Erträge in gewissen Abständen, z.B. jährlich an die Anleger ausschütten. Es gibt auch Fonds, die die Erträge nicht ausschütten, sondern wieder investieren. Diese werden auch thesaurierende Fonds genannt.
Geschlossene Immobilienfonds
Neben den offenen Immobilienfonds gibt es sogenannte geschlossenen Immobilienfonds. Diese investieren zwar ebenfalls Geld in Immobilien, ansonsten gibt es jedoch erhebliche Unterschiede zu den offenen Immobilienfonds. Ein geschlossener Fonds ist nur für die Zeit offen, in der das benötigte Kapital eingesammelt wird. Wurde die festgelegte Anlagesumme erreicht, wird der Fonds geschlossen und es werden keine weiteren Kapitalgeber aufgenommen. Der wichtigste Unterschied zum offenen Immobilienfonds ist die rechtliche Stellung der Kapitalgeber. Während beim offenen Immobilienfonds die Anleger eine Finanzanlage tätigen, beteiligen sie sich beim geschlossenen Immobilienfonds an der Fondsgesellschaft und werden somit zum Mitunternehmer.
Dadurch geht man unternehmerische Risiken wie bei einer normalen Teilhaberschaft an einem normalen Gewerbebetrieb ein und die Teilhaber sind am Gewinn oder Verlust des Gewerbebetriebs beteiligt. Das kann unter Umständen dazu führen, dass man nicht nur sein Geld für die Beteiligung verliert, sondern sogar weiteres Geld aufbringen muss, um evtl. Verluste des Fonds auszugleichen. Hier ist also größte Vorsicht geboten, ob und an welchen geschlossenen Fonds man sich beteiligt. Auch die steuerliche Handhabung von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds ist unterschiedlich. Die Gewinne oder Verluste aus der Beteiligung werden nicht wie bei einer Finanzanlage behandelt, sondern wie bei einem normalen Gewerbebetrieb.
Bei der Veräußerung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds müssen weitere Dinge beachtet werden, z.B. dass man die Beteiligung nicht einfach veräußern kann. Unter Umständen ist man an eine mehrjährige Haltefrist gebunden und ein vorzeitiger Ausstieg könnte erhebliche Verluste mit sich bringen. Es kann auch passieren, dass durch den vorzeitigen Ausstieg steuerlich gesehen ein Aufgabegewinn anfällt und hierfür Steuern gezahlt werden müssen. Auf jeden Fall sollte man sich umfangreich von einem Finanz- und Steuerprofi beraten lassen, bevor man sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, um alle Aspekte berücksichtigen zu können, die es mit sich bringt.